Citraland CelebesPerusahaan properti nasional Ciputra Group berencana membangun perumahan menengah atas di pusat kota Makassar seluas 30 hektar dalam waktu dekat.
Di lahan tersebut, Ciputra memproyeksikan pembangunan 500 unit rumah dua lantai yang akan dibangun secara bertahap, dimulai dengan sekitar 60 unit pada tahap pertama.
Deputy Project Manager PT Ciputra Fajar Mitra, Lauw Hendra mengatakan pihaknya merencanakan konstruksi rumah contoh dapat dilakukan bulan depan sebagai gong masuknya perusahaan bereputasi internasional itu ke Makassar.
Dalam proyek perumahan yang dinamakan Citra Celebes ini, Ciputra bekerja sama dengan perusahaan lokal PT Sinar Galesong Pratama yang selama ini dikenal sebagai main dealer kendaraan motor merek Suzuki.
Hendra menuturkan pihaknya saat ini tengah menyiapkan lahan untuk rumah contoh. Pembangunan rumah contoh itu, katanya seharusnya dilaksanakan awal bulan ini namun tertunda akibat buruknya kondisi cuaca di Makassar.
"Ini akan menandai pertama kali masuknya Ciputra Group ke Kota Makassar. Kami cukup optimistis dengan prospek pasar sebab segmen menengah atas umumnya memiliki daya beli yang sangat baik dan tahan krisis", katanya kepada Bisnis, Minggu malam.
Pihak pengembang telah membebaskan seluruh tanah seluas 30 ha yang bakal digunakan. Kecepatan pembangunan, papar Hendra, akan bergantung pada seberapa besar daya serap pasar.
"Tahap pertama kami mulai membangun sebanyak 60 unit dulu. Kalau permintaan melonjak, kami segera bangun tahap berikutnya. Ciputra sudah punya nama baik sehingga dipercaya konsumen", tuturnya.
Hendra mengatakan seluruh unit rumah akan dijual paling murah Rp 800 juta per unit dengan menyasar kalangan pengusaha, profesional, dan warga lain di Makassar yang berminat.
Dia menyebut kondisi pasar perumahan di kota ini cukup menjanjikan bagi pengembang nasional. Hal itu, katanya, yang membuat beberapa pengembang nasional kini menyasar proyek properti di Makassar. (Kwan Men Yon, Bisnis Indonesia)
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pada Saat belum yakin untuk menanamkam dana kembali di bursa saham, ada baiknya melirik investasi di sektor properti yang diyakini banyak pihak lebih aman. Plus valuasinya tidak pernah menurun termakan zaman.
Medianya bisa saja mengontrakkan rumah, ruko, atau membangun kos-kosan yang membidik mahasiswa atau pekerja kantoran. Sementara menjatuhkan pilihan pada apartemen sah-sah saja, apartemen sewa sendiri banyak peminatnya.
Ketika jenis investasi ini mulai menjamur, investor mulai kekurangan instrumen investasi properti lain. Tak kekurangan akal, kamar hotelpun akhir-akhir ini mulai diolah menjadi portofolio investasi menarik.
Selain dapat digunakan pemiliknya pelesiran beberapa malam dalam sebulan, investor juga bisa mendapatkan keuntungan dari hasil mennyewakan kamar hotel tersebut melalui operator yang bertugas menjaga aset.
Seperti halnya yang ditawarkan hotel strata title Legian Nirwana yang dikelola PT Bakrie Nirwana Semesta. Hotel yang telah dipasarkan sekitar 50 % ini digaransi dapat memberikan yield 6 % per tahun untuk tiga tahun pertamanya.
Kendati pemilik hanya mendapatkan yield 5 % pada tahun kedua, Bakrie mengklaim akan menutupinya dan akan memberikan imbal hasil 6 % kepada investor. Chief Business Development Officer Bakrie Nirwana Kiki Simadjuntak malahan optimis bahwa Legian Nirwana dapat memberikan yield sekitar 6 % - 8 % per tahun selepas garansi 3 tahun yang diberikan lewat.
Pesona Pulau Dewata menjerat banyak pengembang membangun properti di sana. Jenis investasi leisure investment atau investasi sambil bersantai ini juga dilakoni oleh Reliance Group di bidang pengelolaan properti, PT Reliance Hospitality Management.
Reliance menawarkan konsep investasi bertajuk leisure investment yang merupakan investasi berbasis properti yang merupakan solusi total karena memberikan capital gain, recurring income dan aset yang prestisius bagi sang investor. Produk-produk properti yang strategis, seperti hotel, apartemen, villa dan lainnya.Balik modalTerdapat di pusat-pusat bisnis ataupun wisata seperti di Bali, dan dipasarkan sebagai produk investasi karena digandengkan dengan jaminan sewa selama puluhan tahun, dengan imbal hasil yang menjamin pengembalian modal dalam jangka waktu maksimal 12 tahun.
"Tentu saja ini menguntungkan bagi investor, karena tujuan mereka berinvestasi di properti kan umumnya mengharapkan potensi capital gain dari kenaikan harga tanah dan profit dari sewa" tutur Sami Tedja, Vice President Marketing dari PT Reliance Hospitality Management.
Apalagi investor biasanya mendapatkan fasilitas dapat menikmati propertinya sewaktu-waktu layaknya tamu, dengan fasilitas dan layanan sebagai pemilik. Jadi merupakan investasi yang bisa dinikmati.
Sementara itu, Legian Nirwana menawarkan harga jual sekitar Rp 22,5 juta - Rp 25 juta per m2 untuk tipe yang ditawarkan mulai dari luasan 50 m2 - 130 m2. Harga tersebut jauh melambung dari pada penawaran yang mulai ditawarkan setahun lalu yang hanya Rp 15 juta per m2.
Properti adalah portofolio investasi yang unik. Broker senior Century 21 Ali Hanafia mengatakan banyak keuntungan apabila investor mengalihkan investasi ke sektor properti belakangan ini.
"Walaupun yield per tahun sebuah investasi properti lebih rendah dari suku bunga bank per tahunnya, tapi properti mengandung nilai lebih lainnya".
Dalam berinvestasi di bidang properti tidak bisa hanya menghitung yield yang didapatkan per tahun. Seiring dengan bertambahnya waktu, strategisnya lokasi, pertumbuhan ekonomi yang baik di lokasi properti itu berdiri akan berimbas kepada naiknya harga jual properti tersebut.
Ali mencontohkan si A membeli ruko di Kelapa Gading, tidak dipakainya sendiri tapi dikontrakkan ke orang lain. Investor selain akan mendapatkan bunga, misalnya 8 % per tahun, dia juga akan mendapatkan hasil dari kenaikan dari harga rumah itu sendiri setelah 5 tahun.
"Sementara deposito setelah 5 tahun nilainya malah akan tergerus inflasi, berbanding terbalik dengan properti. Sementara di indonesia inflasi cukup tinggi, ya yang paling aman adalah pegang barang, salah satunya properti".
Kendati demikian, ada kunci yang harus dijaga calon investor properti. Properti akan menguntungkan apabila lokasinya tepat, dalam arti strategis dan tidak rawan banjir. Selain selektif terhadap lokasi, investor sebaiknya memilih properti yang memiliki konsep tidak lekang waktu, desain dan arsitekturnya berkelanjutan, juga lokasinya bisa terus berkembang.
Di mata Ali, Bali sangat potensial sebagai ladang investasi properti. Kendati masih banyak orang asing yang membeli properti di Bali atas nama orang lain, bisnis properti di Bali amat menjanjikan.
"Jadi yang harus diingat adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Juga harus digarisbawahi properti tidak selikuid emas, semua ada kelebihan dan kekurangan". (noerma.sari@bisnis.co.id) 06 Jan '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Medianya bisa saja mengontrakkan rumah, ruko, atau membangun kos-kosan yang membidik mahasiswa atau pekerja kantoran. Sementara menjatuhkan pilihan pada apartemen sah-sah saja, apartemen sewa sendiri banyak peminatnya.
Ketika jenis investasi ini mulai menjamur, investor mulai kekurangan instrumen investasi properti lain. Tak kekurangan akal, kamar hotelpun akhir-akhir ini mulai diolah menjadi portofolio investasi menarik.
Selain dapat digunakan pemiliknya pelesiran beberapa malam dalam sebulan, investor juga bisa mendapatkan keuntungan dari hasil mennyewakan kamar hotel tersebut melalui operator yang bertugas menjaga aset.
Seperti halnya yang ditawarkan hotel strata title Legian Nirwana yang dikelola PT Bakrie Nirwana Semesta. Hotel yang telah dipasarkan sekitar 50 % ini digaransi dapat memberikan yield 6 % per tahun untuk tiga tahun pertamanya.
Kendati pemilik hanya mendapatkan yield 5 % pada tahun kedua, Bakrie mengklaim akan menutupinya dan akan memberikan imbal hasil 6 % kepada investor. Chief Business Development Officer Bakrie Nirwana Kiki Simadjuntak malahan optimis bahwa Legian Nirwana dapat memberikan yield sekitar 6 % - 8 % per tahun selepas garansi 3 tahun yang diberikan lewat.
Pesona Pulau Dewata menjerat banyak pengembang membangun properti di sana. Jenis investasi leisure investment atau investasi sambil bersantai ini juga dilakoni oleh Reliance Group di bidang pengelolaan properti, PT Reliance Hospitality Management.
Reliance menawarkan konsep investasi bertajuk leisure investment yang merupakan investasi berbasis properti yang merupakan solusi total karena memberikan capital gain, recurring income dan aset yang prestisius bagi sang investor. Produk-produk properti yang strategis, seperti hotel, apartemen, villa dan lainnya.Balik modalTerdapat di pusat-pusat bisnis ataupun wisata seperti di Bali, dan dipasarkan sebagai produk investasi karena digandengkan dengan jaminan sewa selama puluhan tahun, dengan imbal hasil yang menjamin pengembalian modal dalam jangka waktu maksimal 12 tahun.
"Tentu saja ini menguntungkan bagi investor, karena tujuan mereka berinvestasi di properti kan umumnya mengharapkan potensi capital gain dari kenaikan harga tanah dan profit dari sewa" tutur Sami Tedja, Vice President Marketing dari PT Reliance Hospitality Management.
Apalagi investor biasanya mendapatkan fasilitas dapat menikmati propertinya sewaktu-waktu layaknya tamu, dengan fasilitas dan layanan sebagai pemilik. Jadi merupakan investasi yang bisa dinikmati.
Sementara itu, Legian Nirwana menawarkan harga jual sekitar Rp 22,5 juta - Rp 25 juta per m2 untuk tipe yang ditawarkan mulai dari luasan 50 m2 - 130 m2. Harga tersebut jauh melambung dari pada penawaran yang mulai ditawarkan setahun lalu yang hanya Rp 15 juta per m2.
Properti adalah portofolio investasi yang unik. Broker senior Century 21 Ali Hanafia mengatakan banyak keuntungan apabila investor mengalihkan investasi ke sektor properti belakangan ini.
"Walaupun yield per tahun sebuah investasi properti lebih rendah dari suku bunga bank per tahunnya, tapi properti mengandung nilai lebih lainnya".
Dalam berinvestasi di bidang properti tidak bisa hanya menghitung yield yang didapatkan per tahun. Seiring dengan bertambahnya waktu, strategisnya lokasi, pertumbuhan ekonomi yang baik di lokasi properti itu berdiri akan berimbas kepada naiknya harga jual properti tersebut.
Ali mencontohkan si A membeli ruko di Kelapa Gading, tidak dipakainya sendiri tapi dikontrakkan ke orang lain. Investor selain akan mendapatkan bunga, misalnya 8 % per tahun, dia juga akan mendapatkan hasil dari kenaikan dari harga rumah itu sendiri setelah 5 tahun.
"Sementara deposito setelah 5 tahun nilainya malah akan tergerus inflasi, berbanding terbalik dengan properti. Sementara di indonesia inflasi cukup tinggi, ya yang paling aman adalah pegang barang, salah satunya properti".
Kendati demikian, ada kunci yang harus dijaga calon investor properti. Properti akan menguntungkan apabila lokasinya tepat, dalam arti strategis dan tidak rawan banjir. Selain selektif terhadap lokasi, investor sebaiknya memilih properti yang memiliki konsep tidak lekang waktu, desain dan arsitekturnya berkelanjutan, juga lokasinya bisa terus berkembang.
Di mata Ali, Bali sangat potensial sebagai ladang investasi properti. Kendati masih banyak orang asing yang membeli properti di Bali atas nama orang lain, bisnis properti di Bali amat menjanjikan.
"Jadi yang harus diingat adalah lokasi, lokasi dan lokasi. Juga harus digarisbawahi properti tidak selikuid emas, semua ada kelebihan dan kekurangan". (noerma.sari@bisnis.co.id) 06 Jan '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sektor riil terpukul akibat melambungnya suku bunga, termasuk bisnis properti. Untuk mengetahui perkembangan di lapangan tentang dampak BI Rate 9,50 %, Bisnis berbincang dengan Ali Hanafia Lijaya, praktisi bisnis properti yang merupakan member broker Century 21 terbaik selama 9 tahun berturut-turut hingga 2007. Berikut petikannya.
Bagaimana dampak tingginya suku bunga terhadap properti ?
Seharusnya, kebijakannya (BI Rate tinggi) dikaji oleh pemerintah. Selain itu, harus dipertimbangkan penjaminan untuk seluruh dana nasabah. Jangan maksimal Rp 2 miliar. Suku bunga harus diturunkan.
Kadang-kadang pandangan pemerintah seperti itu. Kita sudah belajar dari pengalaman krisis 1998. Pandangannya begini, tetapi rupiah tetap saja terjun bebas. Kadang-kadang kita harus pakai teori terbalik dan belajar dari negara lain.
Singapura justru pandai mencari peluang di tengah kondisi kita yang tidak stabil. Mereka pelajari celah dari kebijakan yang dibuat Indonesia. Begitu penjaminan kita naik hingga 2 milliar, mereka memutuskan menjamin seluruh dana nasabah bank. Dana pun perlahan beralih ke sana.
Kepercayaan pasar harus dibangkitkan, jangan ada peraturan diskriminasi yang bisa membuat kacau. Penjaminan Rp 2 miliar itu diskriminatif. Pemerintah lupa, kalau yang besar terganggu, yang kecil juga kena dampaknya. Terjadi PHK (pemutusan hubungan kerja) akibat omset turun, lama-lama usahanya tutup.
Bagaimana soal KPR ?
Kami dapat fax dari bank yang menyebutkan uang muka untuk KPR (kredit pemilikan rumah) dinaikkan. Jadi, bank lebih fokus membiayai landed house dan ruko, yang resikonya tidak terlalu besar. kalau high-rise, baru terjual 30 % pun kan harus bangun semua. Bank pun meninggikan uang mukanya. Itu wajar saja.
Ini buah simalakama yang tidak perlu terjadi kalau kebijakan dibuat dengan belajar dari pengalaman. Pasar jangan dikeringkan uangnya. Pasar tidak bisa dikendalikan. Biarkan pasar bermain, pemerintah mengontrol, beri kepercayaan dan sektor riil harus hidup.
Ingat, properti salah satu sektor penggerak roda ekonomi sesaat setelah krisis melalui lelang properti BPPN (Badan Penyehatan Perbankan Nasional).
Properti juga pantas dilindungi karena industri turunan yang menopangnya begitu banyak. Jangan memberi instruksi kepada bank untuk mengerem KPR, itu tindakan keliru.
Kondisi sekarang beda dengan 10 tahun lalu dimana perbankan terlalu mudah mengucurkan kredit ke developer. Dulu cukup tunjukkan surat izin penunjukan penggunaan tanah (SIPPT), bank berikan kredit 300. Yang 100 dipakai untuk membebaskan tanah, tetapi 200 lagi dikantongi developernya. Ada lagi personal guarantee yang mendorong kredit keluar tidak hati-hati.
Sekarang developer tidak punya tanah tidak bisa dapat kredit bank. Developer harus punya sertifikat, plan, site plan dulu, baru minta kredit konstruksi. Pencairannya pun bertahap sesuai dengan progres pembangunan.
Jadi, sekali lagi, jangan rem KPR. Orang mau beli properti dengan KPR, 90 % untuk dipakai, bukan untuk investasi rumah kedua atau ketiga. Ada, tetapi sedikit yang begitu (untuk investasi).
Properti mulai terpengaruh, apa upaya BI mengeringkan pasar ?
Ya. Penurunan yang dikontribusi oleh tingginya suku bunga itu dibandingkan dengan bulan yang sama tahun lalu mencapai 30 %. Ironis, mestinya pada saat krisis, kita harus bergerak lebih kuat.
Bunga KPR ideal ?
Dalam kondisi sekarang, idealnya 13 - 15 % per tahun. Pemerintah harus bantu properti bergerak. Ini murni domestik, local content dan tidak banyak memakai barang impor. Penggerak roda ekonomi. (Pewawancara : M.Syahran W.Lubis) 20 Jan '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bagaimana dampak tingginya suku bunga terhadap properti ?
Seharusnya, kebijakannya (BI Rate tinggi) dikaji oleh pemerintah. Selain itu, harus dipertimbangkan penjaminan untuk seluruh dana nasabah. Jangan maksimal Rp 2 miliar. Suku bunga harus diturunkan.
Kadang-kadang pandangan pemerintah seperti itu. Kita sudah belajar dari pengalaman krisis 1998. Pandangannya begini, tetapi rupiah tetap saja terjun bebas. Kadang-kadang kita harus pakai teori terbalik dan belajar dari negara lain.
Singapura justru pandai mencari peluang di tengah kondisi kita yang tidak stabil. Mereka pelajari celah dari kebijakan yang dibuat Indonesia. Begitu penjaminan kita naik hingga 2 milliar, mereka memutuskan menjamin seluruh dana nasabah bank. Dana pun perlahan beralih ke sana.
Kepercayaan pasar harus dibangkitkan, jangan ada peraturan diskriminasi yang bisa membuat kacau. Penjaminan Rp 2 miliar itu diskriminatif. Pemerintah lupa, kalau yang besar terganggu, yang kecil juga kena dampaknya. Terjadi PHK (pemutusan hubungan kerja) akibat omset turun, lama-lama usahanya tutup.
Bagaimana soal KPR ?
Kami dapat fax dari bank yang menyebutkan uang muka untuk KPR (kredit pemilikan rumah) dinaikkan. Jadi, bank lebih fokus membiayai landed house dan ruko, yang resikonya tidak terlalu besar. kalau high-rise, baru terjual 30 % pun kan harus bangun semua. Bank pun meninggikan uang mukanya. Itu wajar saja.
Ini buah simalakama yang tidak perlu terjadi kalau kebijakan dibuat dengan belajar dari pengalaman. Pasar jangan dikeringkan uangnya. Pasar tidak bisa dikendalikan. Biarkan pasar bermain, pemerintah mengontrol, beri kepercayaan dan sektor riil harus hidup.
Ingat, properti salah satu sektor penggerak roda ekonomi sesaat setelah krisis melalui lelang properti BPPN (Badan Penyehatan Perbankan Nasional).
Properti juga pantas dilindungi karena industri turunan yang menopangnya begitu banyak. Jangan memberi instruksi kepada bank untuk mengerem KPR, itu tindakan keliru.
Kondisi sekarang beda dengan 10 tahun lalu dimana perbankan terlalu mudah mengucurkan kredit ke developer. Dulu cukup tunjukkan surat izin penunjukan penggunaan tanah (SIPPT), bank berikan kredit 300. Yang 100 dipakai untuk membebaskan tanah, tetapi 200 lagi dikantongi developernya. Ada lagi personal guarantee yang mendorong kredit keluar tidak hati-hati.
Sekarang developer tidak punya tanah tidak bisa dapat kredit bank. Developer harus punya sertifikat, plan, site plan dulu, baru minta kredit konstruksi. Pencairannya pun bertahap sesuai dengan progres pembangunan.
Jadi, sekali lagi, jangan rem KPR. Orang mau beli properti dengan KPR, 90 % untuk dipakai, bukan untuk investasi rumah kedua atau ketiga. Ada, tetapi sedikit yang begitu (untuk investasi).
Properti mulai terpengaruh, apa upaya BI mengeringkan pasar ?
Ya. Penurunan yang dikontribusi oleh tingginya suku bunga itu dibandingkan dengan bulan yang sama tahun lalu mencapai 30 %. Ironis, mestinya pada saat krisis, kita harus bergerak lebih kuat.
Bunga KPR ideal ?
Dalam kondisi sekarang, idealnya 13 - 15 % per tahun. Pemerintah harus bantu properti bergerak. Ini murni domestik, local content dan tidak banyak memakai barang impor. Penggerak roda ekonomi. (Pewawancara : M.Syahran W.Lubis) 20 Jan '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Pemerintah memperluas batasan luas bangunan yang masuk kategori barang mewah. Rumah dengan luas bangunan 350 meter persegi kini dikategorikan sebagai rumah mewah sehingga dikenai pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) sebesar 20 persen. Patokan luas untuk rumah mewah ini diturunkan dari sebelumnya untuk bangunan dengan luasan minimal 400 meter persegi.
Kepala Biro Humas Departemen Keuangan Harry Z. Soeratin menyebutkan, jenis hunian mewah yang dimaksud adalah rumah dan town house dari jenis non-strata title. "Sedangkan untuk jenis apartemen, kondominium, town house dari strata title dan sejenisnya tidak ada perubahan batasan yaitu tetap dengan luas bangunan mulai dari 150 m2." terangnya dalam keterangan pers di Jakarta kemarin (30/6).
Pemerintah mengatur perluasan pengenaan PPnBM atas hunian mewah itu melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga Atas PMK Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan PPnBM.
Menurut Harry, peraturan ini mulai berlaku tanggal 10 Juni 2009. "Sehingga mulai 10 Juni 2009, setiap bangunan yang luasnya mulai dari 350 meter persegi akan dikenakan tarif pajak 20 persen," ujarnya. Ditegaskan Harry, PMK itu ditetapkan dalam rangka meningkatkan industri properti nasional.
Bagaimana tanggapan pengusaha bisnis perumahan ? Secara terpisah Ketua Umum Pengusaha Real Estate Indonesia (REI) Teguh Satria mengatakan bahwa pihaknya menyambut baik aturan tersebut. Sebab keluarnya PMK itu memberi kepastian hukum bagi pengembang jika dibandingkan dengan peraturan sebelumnya pada 2004. "Selama ini ada dua acuan yakni luasan bangunan dan atau harga jual. Sementara di aturan baru ditegaskan acuannya hanya luas bangunan," katanya saat dihubungi melalui telepon tadi malam. Kejelasan itu, lanjut Teguh juga mengurangi resiko dispute (perselisihan) antara kalangan pengembang dan konsumen dengan orang pajak. (Jawa Pos) 12 Jul '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kepala Biro Humas Departemen Keuangan Harry Z. Soeratin menyebutkan, jenis hunian mewah yang dimaksud adalah rumah dan town house dari jenis non-strata title. "Sedangkan untuk jenis apartemen, kondominium, town house dari strata title dan sejenisnya tidak ada perubahan batasan yaitu tetap dengan luas bangunan mulai dari 150 m2." terangnya dalam keterangan pers di Jakarta kemarin (30/6).
Pemerintah mengatur perluasan pengenaan PPnBM atas hunian mewah itu melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga Atas PMK Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan PPnBM.
Menurut Harry, peraturan ini mulai berlaku tanggal 10 Juni 2009. "Sehingga mulai 10 Juni 2009, setiap bangunan yang luasnya mulai dari 350 meter persegi akan dikenakan tarif pajak 20 persen," ujarnya. Ditegaskan Harry, PMK itu ditetapkan dalam rangka meningkatkan industri properti nasional.
Bagaimana tanggapan pengusaha bisnis perumahan ? Secara terpisah Ketua Umum Pengusaha Real Estate Indonesia (REI) Teguh Satria mengatakan bahwa pihaknya menyambut baik aturan tersebut. Sebab keluarnya PMK itu memberi kepastian hukum bagi pengembang jika dibandingkan dengan peraturan sebelumnya pada 2004. "Selama ini ada dua acuan yakni luasan bangunan dan atau harga jual. Sementara di aturan baru ditegaskan acuannya hanya luas bangunan," katanya saat dihubungi melalui telepon tadi malam. Kejelasan itu, lanjut Teguh juga mengurangi resiko dispute (perselisihan) antara kalangan pengembang dan konsumen dengan orang pajak. (Jawa Pos) 12 Jul '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Bagi sebuah perusahaan, memutuskan menyewa atau membeli ruang perkantoran memang bukan perkara mudah. Ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan terutama ketersediaan dana yang dihubungkan dengan cashflow perusahaan, serta perencanaan usaha dalam 5 -10 tahun ke depan. Untuk perusahaan asing, jelas membeli ruang perkantoran tidak ada dalam kamus mereka. Selain bukan core business, membeli properti akan membebani cashflow perusahaan. Tapi bagi perusahaan domestik atau patungan, jika memungkinkan untuk membeli hal ini bisa merupakan pilihan investasi yang menarik.
Selama ini memang banyak perusahaan lokal dikelola keluarga atau kelas UKM yang membeli ruko untuk pengadaan kantornya. Tapi sekarang ada pilihan lebih menarik, yakni strata title office. Meski secara nominal mungkin lebih mahal, tapi sebetulnya banyak keuntungannya, mulai dari lokasi yang lebih strategis, kualitas bangunannya hingga ketersediaan berbagai fasilitas.
Faktanya, kantor strata title memang lagi naik daun belakangan ini. Bahkan, dalam tiga tahun mendatang, pasokan perkantoran strata title akan bertambah dari 400 ribu m2 menjadi lebih dari 900 ribu m2 atau meningkat lebih 125 %. Pemicu dari membengkaknya pasokan ini terutama dari permintaan yang cukup tinggi terutama untuk kantor pusat perusahaan atau untuk fasilitas kritis seperti data center.
Memiliki kantor memang mempunyai banyak keuntungan yang layak dipertimbangkan, seperti:
1) Budget sewa bisa dipakai untuk membeli
Anggaran biaya (uang) sewa kantor, dapat digunakan untuk mencicil pembelian gedung strata.
2) Investasi dan perpajakan
Untuk kepentingan tax planning dimana 'biaya penyusutan gedung kantor' akan mengurangi penghasilan kena pajak (the taxable income), maka akan mengurangi beban pajak yang harus dibayar kemudian. Jika dibandingkan dengan biaya sewa dimana faktor pengurang tersebut betul-betul cash, membeli adalah merupakan salah satu cara berinvestasi.
3) Potensi capital gain
Terbukti investasi properti di lokasi prima memberikan capital gain cukup tinggi dalam jangka waktu menengah atau panjang. Terutama jika dibandingkan dengan suku bunga tabungan dan deposito dan tingkat inflasi.
4) Tiga keuntungan sekaligus
Jika dana perusahaan/pemegang saham memungkinkan, dapat membeli unit kantor yang lebih besar daripada yang dibutuhkan saat ini, sehingga akan memperoleh tiga keuntungan sekaligus, yakni perusahaan/pemegang saham menikmati pendapatan sewa, potensi kenaikan harga dan ada ruang untuk ekspansi dalam jangka menengah atau panjang.
5) Hindari resiko sewa naik terus
Tidak ada resiko atas fluktuasi biaya sewa, terutama pada saat harga sewa meningkat terus.
6) Hindari kontrak tidak diperpanjang
Tidak ada resiko atas perjanjian sewa kantor yang tidak dapat diperpanjang ketika jatuh tempo, sehingga harus pindah kantor dan menanggung biaya relokasi dan fit out yang cukup tinggi pada saat tidak ada rencana pindah.
7) Dapat diwariskan
Kepemilikan properti dapat diwariskan karena hal ini dijamin dan dilindungi oleh UU. Juga dapat dipindah-tangankan atau dijual kembali jika diperlukan, tentunya dengan harga pasar yang berlaku saat itu. Apalagi pasar properti di kota-kota besar seperti Jakarta cukup likuid dan besar, terutama untuk yang berlokasi strategis dan prima.
8) Dapat diagunkan
Seperti jenis properti yang lain, strata title office juga dapat diagunkan ke bank. Lalu, apa kriteria penting dalm memilih gedung strata? Setidaknya ada 6 kriteria yang harus diperhatikan : 1)Lokasi, 2) Aksesbilitas, 3)Kualitas gedung, 4)Fasilitas-fasilitas (parkir, lift, toilet, sistem AC yang fleksibel dan independen dan fasilitas penunjang seperti restoran, kantin, business center dan lain-lain), 5)Pengalaman dan komitmen pengembang, 6)Pengelola gedung dan 7)Potensi pasar sewa menyewa.
Saat ini banyak ruang perkantoran yang dipasarkan diantaranya Office 8@Lot 28 SCBD Jakarta, Equity Tower, Cyber Two, Permata Kuningan atau Menara Bosowa di Makassar. Diperkirakan semuanya disebut dapat memenuhi seluruh atau sebagian kriteria di atas. (Mina Ondang - Senior Associate Director Investment) 21 Nop '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Selama ini memang banyak perusahaan lokal dikelola keluarga atau kelas UKM yang membeli ruko untuk pengadaan kantornya. Tapi sekarang ada pilihan lebih menarik, yakni strata title office. Meski secara nominal mungkin lebih mahal, tapi sebetulnya banyak keuntungannya, mulai dari lokasi yang lebih strategis, kualitas bangunannya hingga ketersediaan berbagai fasilitas.
Faktanya, kantor strata title memang lagi naik daun belakangan ini. Bahkan, dalam tiga tahun mendatang, pasokan perkantoran strata title akan bertambah dari 400 ribu m2 menjadi lebih dari 900 ribu m2 atau meningkat lebih 125 %. Pemicu dari membengkaknya pasokan ini terutama dari permintaan yang cukup tinggi terutama untuk kantor pusat perusahaan atau untuk fasilitas kritis seperti data center.
Memiliki kantor memang mempunyai banyak keuntungan yang layak dipertimbangkan, seperti:
1) Budget sewa bisa dipakai untuk membeli
Anggaran biaya (uang) sewa kantor, dapat digunakan untuk mencicil pembelian gedung strata.
2) Investasi dan perpajakan
Untuk kepentingan tax planning dimana 'biaya penyusutan gedung kantor' akan mengurangi penghasilan kena pajak (the taxable income), maka akan mengurangi beban pajak yang harus dibayar kemudian. Jika dibandingkan dengan biaya sewa dimana faktor pengurang tersebut betul-betul cash, membeli adalah merupakan salah satu cara berinvestasi.
3) Potensi capital gain
Terbukti investasi properti di lokasi prima memberikan capital gain cukup tinggi dalam jangka waktu menengah atau panjang. Terutama jika dibandingkan dengan suku bunga tabungan dan deposito dan tingkat inflasi.
4) Tiga keuntungan sekaligus
Jika dana perusahaan/pemegang saham memungkinkan, dapat membeli unit kantor yang lebih besar daripada yang dibutuhkan saat ini, sehingga akan memperoleh tiga keuntungan sekaligus, yakni perusahaan/pemegang saham menikmati pendapatan sewa, potensi kenaikan harga dan ada ruang untuk ekspansi dalam jangka menengah atau panjang.
5) Hindari resiko sewa naik terus
Tidak ada resiko atas fluktuasi biaya sewa, terutama pada saat harga sewa meningkat terus.
6) Hindari kontrak tidak diperpanjang
Tidak ada resiko atas perjanjian sewa kantor yang tidak dapat diperpanjang ketika jatuh tempo, sehingga harus pindah kantor dan menanggung biaya relokasi dan fit out yang cukup tinggi pada saat tidak ada rencana pindah.
7) Dapat diwariskan
Kepemilikan properti dapat diwariskan karena hal ini dijamin dan dilindungi oleh UU. Juga dapat dipindah-tangankan atau dijual kembali jika diperlukan, tentunya dengan harga pasar yang berlaku saat itu. Apalagi pasar properti di kota-kota besar seperti Jakarta cukup likuid dan besar, terutama untuk yang berlokasi strategis dan prima.
8) Dapat diagunkan
Seperti jenis properti yang lain, strata title office juga dapat diagunkan ke bank. Lalu, apa kriteria penting dalm memilih gedung strata? Setidaknya ada 6 kriteria yang harus diperhatikan : 1)Lokasi, 2) Aksesbilitas, 3)Kualitas gedung, 4)Fasilitas-fasilitas (parkir, lift, toilet, sistem AC yang fleksibel dan independen dan fasilitas penunjang seperti restoran, kantin, business center dan lain-lain), 5)Pengalaman dan komitmen pengembang, 6)Pengelola gedung dan 7)Potensi pasar sewa menyewa.
Saat ini banyak ruang perkantoran yang dipasarkan diantaranya Office 8@Lot 28 SCBD Jakarta, Equity Tower, Cyber Two, Permata Kuningan atau Menara Bosowa di Makassar. Diperkirakan semuanya disebut dapat memenuhi seluruh atau sebagian kriteria di atas. (Mina Ondang - Senior Associate Director Investment) 21 Nop '09
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Kesalahan 1
Secara psikologis orang yang takut berhutang, sebagai pemohon akan meminjam dengan nilai paling kecil dan waktu paling pendek. Sebenarnya jika dihitung lagi dengan jangka waktu pengembalian uang yang lebih panjang, maka akan meringankan pemohon kredit karena harga properti dipastikan akan terus naik sedangkan biaya cicilan tidak berubah.
Kesalahan 2
Orang meminjam uang ketika mereka tidak punya uang. Orang menganggap saat usahanya menurun baru berhutang, sehingga ketika usahanya jatuh dan bank tidak menyetujui pinjaman, akhirnya Nasabah menyalahkan bank karena tidak memberikan pinjaman.
Kesalahan 3
Biasanya orang menabung setelah dikurangi pengeluaran ini-itu, hal ini salah karena karena bank melihat berapa cash yang dihasilkan tiap bulan bukan pengeluaran. Dengan melakukan hal tersebut, maka akan mengurangi penilaian bank terhadap calon peminjam.
Kesalahan 4
Menganggap bayar tunai lebih bagus daripada utang dan akhirnya membeli rumah dengan menabung dulu. Ketika uang tabungan cukup, harga propertinya naik dan akhirnya tetap tidak bisa beli properti.
Kesalahan 5
Menganggap bank sebagai musuh bukan partner. Berkutat dalam keyakinan yang salah, bahwa bank organisasi jahat, rentenir, uang panas, dll yang sebenarnya tidak beralasan.
Kesalahan 6
Beranggapan bahwa meminjam uang di bank harus ada koneksi atau orang yang dikenal. (rumahdanproperti.com) Peb '12
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Secara psikologis orang yang takut berhutang, sebagai pemohon akan meminjam dengan nilai paling kecil dan waktu paling pendek. Sebenarnya jika dihitung lagi dengan jangka waktu pengembalian uang yang lebih panjang, maka akan meringankan pemohon kredit karena harga properti dipastikan akan terus naik sedangkan biaya cicilan tidak berubah.
Kesalahan 2
Orang meminjam uang ketika mereka tidak punya uang. Orang menganggap saat usahanya menurun baru berhutang, sehingga ketika usahanya jatuh dan bank tidak menyetujui pinjaman, akhirnya Nasabah menyalahkan bank karena tidak memberikan pinjaman.
Kesalahan 3
Biasanya orang menabung setelah dikurangi pengeluaran ini-itu, hal ini salah karena karena bank melihat berapa cash yang dihasilkan tiap bulan bukan pengeluaran. Dengan melakukan hal tersebut, maka akan mengurangi penilaian bank terhadap calon peminjam.
Kesalahan 4
Menganggap bayar tunai lebih bagus daripada utang dan akhirnya membeli rumah dengan menabung dulu. Ketika uang tabungan cukup, harga propertinya naik dan akhirnya tetap tidak bisa beli properti.
Kesalahan 5
Menganggap bank sebagai musuh bukan partner. Berkutat dalam keyakinan yang salah, bahwa bank organisasi jahat, rentenir, uang panas, dll yang sebenarnya tidak beralasan.
Kesalahan 6
Beranggapan bahwa meminjam uang di bank harus ada koneksi atau orang yang dikenal. (rumahdanproperti.com) Peb '12
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Jakarta kini menjadi target investasi properti yang menakjubkan. Bahkan mampu menggeser posisi Singapura yang selama ini menjadi juara bertahan di posisi teratas sebagai kota terbaik untuk investasi properti. Sejumlah Pengembang, industri bahan bangunan dan bursa saham langsung bereaksi positif. Dimana saja lokasi yang bakal diburu?
Sebagai bahan pertimbangan, berikut kami tampilkan pula sejumlah lokasi di wilayah Jabodetabek yang menjadi buruan investor dan masyarakat yang tengah mencari hunian, lokasi bisnis. Setidaknya membantu Anda dalam berburu properti di Jabodetabek
15 Lokasi Hunian Yang Paling Diburu Di Jakarta
NO. LOKASI WILAYAH
1. Pondok Indah-Bintaro Jakarta Selatan
2. Kelapa Gading Jakarta Utara
3. Kemang Jakarta Selatan
4. Cilandak/Cipete/Kebayoran Baru Jakarta Selatan
5. Menteng Jakarta Pusat
6. Permata Hijau Jakarta Selatan
7. Senopati Jakarta Selatan
8. Pantai Indah Kapuk/Pluit Jakarta Utara
9. Cempaka Putih/Salemba Jakarta Pusat
10. Puri Indah Jakarta Barat
11. Kebun Jeruk dan sekitarnya Jakarta Barat
12. Tebet Jakarta Selatan
13. Duren Sawit-Pondok Kelapa Jakarta Timur
14. Jatiwaringin Jakarta Timur
15. Matraman-Cikini Jakarta Pusat
15 Kawasan Bisnis/Komersial Yang Paling Diburu Di Jakarta
NO. LOKASI WILAYAH
1. SCBD Sudirman Jakarta Selatan
2. Mega Kuningan Jakarta Selatan
3. Jalan Satrio-Casablanka Jakarta Selatan
4. Rasuna Said Kuningan Jakarta Selatan
5. Thamrin-Sudirman Jakarta Selatan dan Pusat
6. Gatot Soebroto-MT.Haryono Jakarta Selatan dan Jakarta Timur
7. TB.Simatupang Jakarta Sealatan-Jakarta Timur
8. Slipi-S.Parman Jakarta Barat
9. Kelapa Gading Jakarta Utara
10. Gunung Sahari-Mangga Dua Jakarta Pusat-Jakarta Utara
11. Tanah Abang-Roxy Jakarta Pusat
12. Arteri Pondok Indah-Simprug-Permata Hijau Jakarta Selatan
13. Pluit-Muara Karang Jakarta Utara
14. Hayam Wuruk dan Gajah Mada Jakarta Pusat
15. Cawang-Otista-A.Yani Jakarta Timur
15 Lokasi Hunian Di Penyangga Jakarta Yang Paling Diburu
NO. LOKASI WILAYAH
1. Serpong Tangerang Selatan
2. Bintaro Tangerang Selatan
3. Tangerang Kota Tangerang
4. Karawaci Tangerang Kota
5. Cibubur Depok
6. Sentul Bogor
7. Cinere Depok
8. Bekasi Kota Bekasi
9. Bekasi Timur Bekasi
10. Bekasi Barat Bekasi
11. Cikarang Kota Cikarang
12. Cikeas Bogor
13. Sawangan Depok
14. Pamulang Tangerang Selatan
15. Cimanggis-Cibinong Depok
(Property&Bank) Mar '13
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Sebagai bahan pertimbangan, berikut kami tampilkan pula sejumlah lokasi di wilayah Jabodetabek yang menjadi buruan investor dan masyarakat yang tengah mencari hunian, lokasi bisnis. Setidaknya membantu Anda dalam berburu properti di Jabodetabek
15 Lokasi Hunian Yang Paling Diburu Di Jakarta
NO. LOKASI WILAYAH
1. Pondok Indah-Bintaro Jakarta Selatan
2. Kelapa Gading Jakarta Utara
3. Kemang Jakarta Selatan
4. Cilandak/Cipete/Kebayoran Baru Jakarta Selatan
5. Menteng Jakarta Pusat
6. Permata Hijau Jakarta Selatan
7. Senopati Jakarta Selatan
8. Pantai Indah Kapuk/Pluit Jakarta Utara
9. Cempaka Putih/Salemba Jakarta Pusat
10. Puri Indah Jakarta Barat
11. Kebun Jeruk dan sekitarnya Jakarta Barat
12. Tebet Jakarta Selatan
13. Duren Sawit-Pondok Kelapa Jakarta Timur
14. Jatiwaringin Jakarta Timur
15. Matraman-Cikini Jakarta Pusat
15 Kawasan Bisnis/Komersial Yang Paling Diburu Di Jakarta
NO. LOKASI WILAYAH
1. SCBD Sudirman Jakarta Selatan
2. Mega Kuningan Jakarta Selatan
3. Jalan Satrio-Casablanka Jakarta Selatan
4. Rasuna Said Kuningan Jakarta Selatan
5. Thamrin-Sudirman Jakarta Selatan dan Pusat
6. Gatot Soebroto-MT.Haryono Jakarta Selatan dan Jakarta Timur
7. TB.Simatupang Jakarta Sealatan-Jakarta Timur
8. Slipi-S.Parman Jakarta Barat
9. Kelapa Gading Jakarta Utara
10. Gunung Sahari-Mangga Dua Jakarta Pusat-Jakarta Utara
11. Tanah Abang-Roxy Jakarta Pusat
12. Arteri Pondok Indah-Simprug-Permata Hijau Jakarta Selatan
13. Pluit-Muara Karang Jakarta Utara
14. Hayam Wuruk dan Gajah Mada Jakarta Pusat
15. Cawang-Otista-A.Yani Jakarta Timur
15 Lokasi Hunian Di Penyangga Jakarta Yang Paling Diburu
NO. LOKASI WILAYAH
1. Serpong Tangerang Selatan
2. Bintaro Tangerang Selatan
3. Tangerang Kota Tangerang
4. Karawaci Tangerang Kota
5. Cibubur Depok
6. Sentul Bogor
7. Cinere Depok
8. Bekasi Kota Bekasi
9. Bekasi Timur Bekasi
10. Bekasi Barat Bekasi
11. Cikarang Kota Cikarang
12. Cikeas Bogor
13. Sawangan Depok
14. Pamulang Tangerang Selatan
15. Cimanggis-Cibinong Depok
(Property&Bank) Mar '13
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
SEBELUM MEMBELI APARTEMEN, SEBAIKNYA ANDA MENGETAHUI DULU STATUS KEPEMILIKAN ATAS TANAHNYA, APAKAH HAK MILIK, HAK GUNA BANGUNAN, ATAU HAK DI ATAS PENGELOLAAN LAHAN. JANGAN SAMPAI ANDA MERASA DIRUGIKAN DI KEMUDIAN HARI.
Benny Ahmadi (32) adalah salah satu penghuni apartemen di bilangan Jakarta Utara yang memegang serifikat berlsbel HGB (Hak Guna Bangunan) Murni. Ini berarti, setelah 30 tahun, Benny wajib melakukan perpanjangan serifikat.
HGB Murni ini berbeda dengan HGB Hak Milik yang tidak membutuhkan perpanjangan serifikat. Menurutnya, saat membeli apartemen tersebut 2 tahun silam, ia tidak terlalu paham mengenai status hukumnya. "Saya tidak tahu ternyata ada macam-macam jenis sertifikat. Saya juga sudah terlanjur beli. Yah, mau gimana lagi?" ujarnya.
Lain halnya dengan Yod Alvon (42) yang sudah hampir 20 tahun tinggal di rumah susun daerah Kebon Kacang, Tanah Abang, Jakarta Pusat. Rumah susun yang ditinggalinya sudah memasuki usia 28 tahun dengan jenis serifikat yang dipegangnya adalah HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan)atau sering juga disebut HGB HPL saja. Saat ini ia sudah mamasuki masa perpanjangan sertifikat.
Namun Yod mendapat kendala dalam perpanjangan serifikat tersebut. "Perpanjangan hanya bisa dilakukan jika ada rekomendasi dari pemegang hak atas pengelolaan lahannya, yaitu Perum Perumnas", tuturnya.
Mengenai kedua kasus tersebut, Erwin Kallo, Founder dan Managing Partner Erwin Kallo & Co, memberikan pendapatnya. Menurut Erwin, dalam hal status kepemilikan atau sertifikat, tentu akan lebih menguntungkan jika konsumen memiliki sertifikat HGB Hak Milik, karene tidak mempunyai jangka waktu tertentu, sehingga tidak perlu diperpanjang. Sebaliknya serifikat HGB lain (HGB Murni dan HGB HPL) memiliki jangka waktu tertentu, sehingga harus diperpanjang, yang berarti ada biaya yang harus dikeluarkan oleh konsumen.
PAHAMI STATUS KEPEMILIKAN
Anda sebagai pembeli apartemen tentunya ingin status kepemilikan yang jelas. Untuk itu, pemilihannya harus dilakukan dengan pemikiran matang dan investigasi yang mendalam, terutama berkaitan dengan sertifikat tanahnya. Karena sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah tempat berdirinya hunian Anda.
Erwin menyarankan, saat akan membeli properti-khususnya unit apartemen, sebaiknya cek terlebih dulu status kepemilikan atau jenis sertifikatnya. "Lebih baik cek dulu, agar nantinya tidak ada masalah yang menyusahkan", paparnya.
Menurutnya, kepemilikan atas rumah susun diukur dalam satuan unit yang dimiliki oleh konsumen. Inilah yang harus dipahami terlebih dulu oleh konsumen, dan pengembang wajib menyosialisasikan. Pasalnya, masalah kepemilikan apartemen untuk konsumen di Indonesia hingga kini masih sering menjadi polemik. "Munculnya ragam masalah seputar kepemilikan karena ketidaktahuan pihak pemilik akan status yang sebenarnya", ungkapnya.
Ada beberapa jenis status kepemilikan tanah yang dikenal dalam undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria. Tapi untuk apartemen, berbeda dengan rumah tapak. Sertifikat kepemilikan tanah untuk apartemen ada 3, yaitu: status paling tinggi adalah HGB Hak Milik. Di bawahnya adalah HGB Murni, lalu yang paling rendah adalah HGB HPL. Bagaimana perbandingan antara ketiga status kepemilikan ini?
Jenis-jenis Sertifikat Hak Kepemilikan Tanah untuk Hunian Vertikal
HGB Hak Milik
- HGB Hak Milik adalah status kepemilikan yang paling amam.
- HGB Hak Milik berarti tanah yang dibangun adalah milik developer sendiri.
- Tanah apartemen tersebut nantinya akan menjadi milik pemilik unit dengan perhitungan yang sudah disesuaikan.
- Perhitungannya dari perbandingan rata-rata dari luas unit yang dimiliki dengan total unit yang ada.
- Biasanya, harga unit apartemen dengan sertifikat HGB Hak Milik, lebih tinggi atau mahal.
HGB Murni
- Tanah yang dimiliki adalah kepunyaan orang lain yang memegang serifikat Hak Milik.
- Batas waktu HGB atas tanah Hak Milik atau sering disebut HGB Murni, paling lama 30 tahun (pasal 29 ayat 1 PP 40 /1996).
- Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB, maka HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan.
- Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang HGB Murni dapat mengajukan pembaruan hak menjadi Hak Milik.
HGB di atas HPL
- Status dikatakan kurang aman bila developer hanya mengantongi izin HBG di atas HPL.
- HGB di atas HPL adalah tanah yang dibangun di atas Tanah Negara.
- Jangka waktu maksimum 20 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
- Tidak dapat dipindahtangankan.
- Tidak dapat dijadikan jaminan hutang.
- Biasanya, harga unit apartemen dengan status ini, relatif lebih murah.
INFO:
Salah satu cara untuk mengetahui status kepemilikan tanah dari apartemen yang akan Anda beli, adalah dengan mendapatkan nomor registrasi status tanah. Nomor registrasi ini bisa Anda cek sendiri legalitasnya di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Atau Anda juga bisa meminta bantuan notaris untuk mengecek status tanah tersebut.
(Apartment Guide) Jun '13
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
Benny Ahmadi (32) adalah salah satu penghuni apartemen di bilangan Jakarta Utara yang memegang serifikat berlsbel HGB (Hak Guna Bangunan) Murni. Ini berarti, setelah 30 tahun, Benny wajib melakukan perpanjangan serifikat.
HGB Murni ini berbeda dengan HGB Hak Milik yang tidak membutuhkan perpanjangan serifikat. Menurutnya, saat membeli apartemen tersebut 2 tahun silam, ia tidak terlalu paham mengenai status hukumnya. "Saya tidak tahu ternyata ada macam-macam jenis sertifikat. Saya juga sudah terlanjur beli. Yah, mau gimana lagi?" ujarnya.
Lain halnya dengan Yod Alvon (42) yang sudah hampir 20 tahun tinggal di rumah susun daerah Kebon Kacang, Tanah Abang, Jakarta Pusat. Rumah susun yang ditinggalinya sudah memasuki usia 28 tahun dengan jenis serifikat yang dipegangnya adalah HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan)atau sering juga disebut HGB HPL saja. Saat ini ia sudah mamasuki masa perpanjangan sertifikat.
Namun Yod mendapat kendala dalam perpanjangan serifikat tersebut. "Perpanjangan hanya bisa dilakukan jika ada rekomendasi dari pemegang hak atas pengelolaan lahannya, yaitu Perum Perumnas", tuturnya.
Mengenai kedua kasus tersebut, Erwin Kallo, Founder dan Managing Partner Erwin Kallo & Co, memberikan pendapatnya. Menurut Erwin, dalam hal status kepemilikan atau sertifikat, tentu akan lebih menguntungkan jika konsumen memiliki sertifikat HGB Hak Milik, karene tidak mempunyai jangka waktu tertentu, sehingga tidak perlu diperpanjang. Sebaliknya serifikat HGB lain (HGB Murni dan HGB HPL) memiliki jangka waktu tertentu, sehingga harus diperpanjang, yang berarti ada biaya yang harus dikeluarkan oleh konsumen.
PAHAMI STATUS KEPEMILIKAN
Anda sebagai pembeli apartemen tentunya ingin status kepemilikan yang jelas. Untuk itu, pemilihannya harus dilakukan dengan pemikiran matang dan investigasi yang mendalam, terutama berkaitan dengan sertifikat tanahnya. Karena sertifikat tanah menjadi bukti kepemilikan atau penguasaan atas tanah tempat berdirinya hunian Anda.
Erwin menyarankan, saat akan membeli properti-khususnya unit apartemen, sebaiknya cek terlebih dulu status kepemilikan atau jenis sertifikatnya. "Lebih baik cek dulu, agar nantinya tidak ada masalah yang menyusahkan", paparnya.
Menurutnya, kepemilikan atas rumah susun diukur dalam satuan unit yang dimiliki oleh konsumen. Inilah yang harus dipahami terlebih dulu oleh konsumen, dan pengembang wajib menyosialisasikan. Pasalnya, masalah kepemilikan apartemen untuk konsumen di Indonesia hingga kini masih sering menjadi polemik. "Munculnya ragam masalah seputar kepemilikan karena ketidaktahuan pihak pemilik akan status yang sebenarnya", ungkapnya.
Ada beberapa jenis status kepemilikan tanah yang dikenal dalam undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria. Tapi untuk apartemen, berbeda dengan rumah tapak. Sertifikat kepemilikan tanah untuk apartemen ada 3, yaitu: status paling tinggi adalah HGB Hak Milik. Di bawahnya adalah HGB Murni, lalu yang paling rendah adalah HGB HPL. Bagaimana perbandingan antara ketiga status kepemilikan ini?
Jenis-jenis Sertifikat Hak Kepemilikan Tanah untuk Hunian Vertikal
HGB Hak Milik
- HGB Hak Milik adalah status kepemilikan yang paling amam.
- HGB Hak Milik berarti tanah yang dibangun adalah milik developer sendiri.
- Tanah apartemen tersebut nantinya akan menjadi milik pemilik unit dengan perhitungan yang sudah disesuaikan.
- Perhitungannya dari perbandingan rata-rata dari luas unit yang dimiliki dengan total unit yang ada.
- Biasanya, harga unit apartemen dengan sertifikat HGB Hak Milik, lebih tinggi atau mahal.
HGB Murni
- Tanah yang dimiliki adalah kepunyaan orang lain yang memegang serifikat Hak Milik.
- Batas waktu HGB atas tanah Hak Milik atau sering disebut HGB Murni, paling lama 30 tahun (pasal 29 ayat 1 PP 40 /1996).
- Atas kesepakatan pemegang Hak Milik dan pemegang HGB, maka HGB atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan akta PPAT dan didaftarkan di Kantor Pertanahan.
- Sesudah jangka waktu dan perpanjangan tersebut berakhir, pemegang HGB Murni dapat mengajukan pembaruan hak menjadi Hak Milik.
HGB di atas HPL
- Status dikatakan kurang aman bila developer hanya mengantongi izin HBG di atas HPL.
- HGB di atas HPL adalah tanah yang dibangun di atas Tanah Negara.
- Jangka waktu maksimum 20 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun lagi.
- Tidak dapat dipindahtangankan.
- Tidak dapat dijadikan jaminan hutang.
- Biasanya, harga unit apartemen dengan status ini, relatif lebih murah.
INFO:
Salah satu cara untuk mengetahui status kepemilikan tanah dari apartemen yang akan Anda beli, adalah dengan mendapatkan nomor registrasi status tanah. Nomor registrasi ini bisa Anda cek sendiri legalitasnya di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Atau Anda juga bisa meminta bantuan notaris untuk mengecek status tanah tersebut.
(Apartment Guide) Jun '13
----------------------------------------------------------------------------------------------------------
